Разработка предпроектной документации

Одним из подготовительных этапов реконструкции или строительства является составление предпроектной документации. Более знакомое, однако, устаревшее название плана – «Проект технико-экономического обоснования». Он перестал разрабатываться после внесения изменений в нормативную базу. Однако проблемы, которые решал данный проект остались. Их и призвана решить предпроектная документация.

Необходимость в составлении предпроекта возникает при капитальном или сложном строительстве. А именно в тех случаях, когда требуется наиболее практично и эффективно воплотить в жизнь постройку. Предпроектная документация, как правило, составляется в нескольких вариациях. Они помогают выявить сильные и слабые стороны того, или иного варианта. По итогам экспертизы выбирается наиболее подходящий план.

Целью документации является выявление градостроительной, инвестиционной и функциональной актуальности здания. Предпроект помогает установить насколько строительство или реконструкция объекта соответствует экономическим, культурным, эстетическим и экологическим требованиям. При составлении предпроектной документации выявляются основные задачи будущей работы. Такая кропотливая подготовительная работа позволяет избежать лишних расходов, ошибок и сложностей при возведении здания и введении его в эксплуатацию.

Результатами грамотно выполненного предпроекта – являются:

1. Готовый пакет исходно-разрешительных документов;
2. Тщательная проработка будущего фронта работ. Сюда относится установление градостроительного обоснования и уточнение технических и финансовых показателей;
3. Разработка плана-проекта занимаемой территории;
4. Подробное документальное изложение будущих технологических приемов работы;
5. Полное изображение (визуализация) будущего здания;
6. Буклеты АГР и АГО

Этап сбора разрешительных документов

В состав исходно-разрешительной документации входят следующие бумаги:

• Письменное подтверждение КГА на проектирование будущего объекта. Комитет по градостроительству и архитектуре должен выдать соответствующее разрешительное письмо;
• Документ, подтверждающий согласие на будущие работы от Главного управления по делам ГО и ЧС;
• Топографическое изображение объекта – требуемый масштаб 1:500;
• Бумаги инженерно-технических исследований;
• Подтвердительный документ от Центра государственного сан-эпидем надзора;
• Проект подключения будущего объекта к внешним инженерным системам;
• План с установленными границами земельного пользования;
• Итоговое заключение осмотра имеющегося фундамента и конструкций

Градостроительное обоснование и уточнение технических и финансовых показателей

Сбор и подготовка градостроительной документации - один из важнейших пунктов предпроекта. Она подразделяется на два вида – планирование занимаемой территории и строительные работы на участке. Цель и функции градостроительной разработки являются основополагающими для всей будущей работы.

Градостроительное обоснование позволяет выяснить актуальность реконструкции или строительства на данной территории. В расчет принимаются такие показатели, как инвестиционная состоятельность, соответствие культурным и историческим требованиям,  согласованность с экологическими и санитарными нормами.

С помощью градостроительной разработки можно установить доступность того или иного земельного участка для строительства. Данное обоснование имеет целью строительство зданий на государственной территории. Все градостроительные проекты осуществляются в соответствии с регламентом.

По итогам градостроительной разработки можно получить следующие необходимые факты:

• Данные о параметрах занимаемого участка;
• Оптимальный способ размещения здания на территории, с учетом настоящей градостроительной политики;
• Предварительные данные о габаритах объекта, с учетом имеющихся на данный момент ограничений;
• Условия модификации сооружений. Как то снос, вынос, транспортация объекта

После получения необходимых первоначальных фактов, наступает время для расчёта технико-экономических показателей. Данный расчет является таким же важным документом, как и остальная рабочая документация. По итогам этой работы дается либо согласие на проект, либо отказ.

Технико-экономические показатели определяют стандартные данные возводимого или реконструируемого объекта. Это – водо и электроснабжение, затраты тепловой энергии, водоотведение, трудовые ресурсы. В итоге выбирается оптимальный экономический и технический вариант.

При разработке технико-экономических показателей, важно:

• Выбрать максимально эффективный вариант финансовых вложений при минимизации строительно-монтажных затрат;
• Установить поэтапное строительство или реконструкцию с учетом технико-экономических показателей;
• Рационализировать расход территориальных, материальных, трудовых, бюджетных и энергетических средств;
• Всесторонне решить вопросы по реконструкции и строительству жилых, нежилых, промышленных объектов;
• Глубоко изучить климатические и природные условия данного региона местности. Сюда относятся – сейсмичность, погодные состояния, пожаробезопасность

Одним из важнейших параметров технико-экономических расчетов является финансовый вопрос. Так, некоторые объекты реконструкции и строительства, по итогам ТЭП (технико-экономических показателей) не были внесены в план из-за низкой рентабельности. Чтобы максимально точно определить объемы будущих затрат, проектировщики предусматривают такие параметры, как сложность используемых технологий, монтажные решения, сложности строительства и пр.

Разработка плана-проекта занимаемой территории

Следующий этап разработки проектной документации – это составление плана будущего распределения территории. План-проект территории – является бумагой градостроительной организации и основывается на федеральном законе №190-ФЗ с редакцией от 3 июля 2016 года под названием «Градостроительный кодекс РФ». Территориальный проект регламентирует будущую структуру и планировку объекта, его инженерное и коммуникационное обеспечение, бытовое и транспортное обслуживание.

Цель плана-проекта территории – предоставить документ, обеспечивающий грамотное, здоровое развитие земельного участка. Данный проект устанавливает планировку будущих элементов реконструируемой зоны, выделяет границы участка. План предоставляет параметры для будущего развития всей структуры здания.

План-проект территории также являет собой предварительный этап в межевании территории. Проект межевания основывается на подготовленном плане занимаемой территории. Только по готовности указанных документов может осуществляться строительная работа. Обязанность согласования плана-проекта занимаемой территории лежит на заказчике. Для этого нужно взять за параметры разработки Градостроительный кодекс РФ, а именно статью 45.

Документальное изложение будущих технологических приемов работы

Мы разрабатываем градостроительное изложение (концепцию) с учетом следующих параметров:

• По индивидуальным запросам заказчика;
• С соблюдением всех градостроительных лимитов, выявляемых путем глубокого анализа;
• Согласовывая концепцию с правилами будущей застройки;
• По итогам современного маркетингового анализа рынка

 Наше документальное изложение будущих технологических приемов работы предоставит оптимальный вариант использования земельного участка. Мы выберем для Вас максимально эффективные и выгодные технические показатели, которые возможны для строительства. Кроме того, мы предложим группу мероприятий, минимизирующих затраты строительства.

Целью документального изложения (концепции) являются – поиск предельных возможностей территории, определение нюансов застройки, систематизация будущей строительной и реконструируемой работы, определение общих финансовых затрат, установление сроков исполнения проекта.

Результатами работы по разработке градостроительной концепции – являются:

• Общее всесторонне обоснованное решение по факту застройки;
• Определение эксплуатационного назначения объектов, их функциональная значимость;
• Плановое размещение будущих объектов в соответствии с нормами и правилами всей застройки;
• Определение маркетинговой целесообразности проекта;
• Произведение полного расчета эффективных и выгодных технических показателей строительства;
• Подготовка документации для предоставления в инженерные ведомства. Точно выполненные расчеты инженерных нагрузок будущих объектов, выполненные у нас, помогут получить разрешение на подключение к внешним инженерным сетям;
• Разработка чертежей и других графических материалов, в том числе и 3d визуализация;
• Составление плана будущих мероприятий по строительству и вводу в эксплуатацию;
• Подготовка графика этапов проекта;
• Составление общего бюджета строительства

При желании заказчика подготовленная концепция может быть согласована с соответствующими инстанциями. Как то – районной или городской администрацией, центральным комитетом градостроительства, комитетом по охране исторических объектов и другими. Указанные организации подтвердят возможность полноценной реализации будущего проекта.

Визуализация будущего здания

Современное архитектурное направление – 3d визуализация помогает создать полномасштабное изображение будущего объекта. Именно архитектурная компьютерная визуализация способна в полной мере показать все нюансы будущего здания или проекта. С ее помощью можно представить не только внешние особенности здания, но и ознакомиться со всеми техническими характеристиками объекта.

Визуализация строительного объекта в настоящее время прерогатива архитекторов. Наряду с  обычными стандартными чертежами и схемами конструкций, специалисты создают 3d модель будущего объекта. Документальное изображение здания – основа для создания компьютерной панорамы.

Созданное в 3d формате изображение здание или конструкции, позволяет:

• В мельчайших подробностях увидеть не только все строение в целом, но и каждый его элемент в отдельности;
• Произвести наглядное изменение (удаление) каких-либо частей конструкции в реальном времени. Увидеть другой вариант будущего проекта;
• Досконально изучить будущий объект в период активной эксплуатации. Так, к примеру, можно «пройтись» по этажам и коридорам будущего здания, включать-выключать свет в помещениях, «подняться» по лестнице и т.д.

Архитектурная визуализация – тот современный инструмент, который позволяет увидеть весь будущий проект с тончайшими деталями. Такой подход будет крайне удобен и эффективен для заказчиков, которым необходимо реалистичное подробное изображение будущего строения. Графическое моделирование происходит поэтапно, оно аналогично реальному «живому» строительству, только выполняется на компьютере.

Важным элементом архитектурной визуализации - является расстановка световых источников. Наибольшую сложность представляет внутреннее освещение комнат. Для просмотра внутренних помещений придется оптимально и грамотно расставить световые точки и аксессуары. Это работ крайне кропотливая и требует усидчивости и внимания.

Для реалистичного представления внешней панорамы объекта достаточно расстановки одного светового элемента. Его роль играет солнце. Поэтому здесь достаточно рассчитать с какой стороны будущего здания будет восходить солнце и соответственно этому установить световой источник в 3d модели. Этого будет достаточно для полноценного показа объекта с внешней стороны.    

Буклеты АГР и АГО

Завершающим этапом разработки предпроектной документации – является составление буклетов Архитектурно-градостроительных объектов и Архитектурно-градостроительных решений. Они разрабатываются на основе выше описанных документов и данных. В буклетах Архитектурно-градостроительных объектов и Архитектурно-градостроительных решений отображается следующее:

• Технико-экономические нормы и требования;
• Функциональные особенности объекта;
• Эстетические запросы;
• Градостроительные требования;
• Ограничения, предъявляемые местными органами архитектуры;
• Согласование проведения ремонтных и строительных мероприятий на занимаемой территории

Именно на этапе создания градостроительных буклетов проводится эстетическое наполнение и оформление будущих объектов. Все стилистические особенности здания можно отобразить в данной документации.

Подготовленные буклеты необходимо предъявить в Москомархитектуры. При положительном решении органа, будет выдан протокол согласия. В противном случае организация выдает лист с указанием необходимых корректировок и определяет необходимый порядок дальнейших действий. Выдача обоих бланков – согласия или отказа, производится в Москомархитектуры. Получив протокол с отказом и приложением в виде замечаний, следует устранить их в ближайшее время и снова обратиться в орган.

Изменить имеющийся буклет в процессе строительства возможно, но только при повторном обращении в Москомархитектуры.

Для обращения в Москомархитектуры за получением свидетельства об утверждении, необходимо собрать следующий пакет бумаг:

• Ситуационный план. План-схема предоставляется в масштабе 1:2000;
• План-схема организации вверенного территориального участка;
• План осуществляемой транспортной развязки на указанной территории. Требуемый масштаб 1:500;
• Изображение фасадов близлежащей территории. Необходимый масштаб 1:200;
• Схемы фронтальных разрезов всех этажей будущего объекта. Требуемый масштаб схемы-плана 1:200;
• Развёрнутая план-схема фасадов центральных улиц. Потребуется также фотографическое подтверждение и другие визуальные материалы существующего положения

После получения положительного результата или в случае повторного обращения, необходимо зарегистрировать свидетельство в Службе государственного градостроительного кадастра